CONSEJOS PARA COMPRAR CASA. Al comprar una casa, para que tu puedas negociar el precio correctamente, es basico, que sepas a como te están vendiendo el m2 de construcción y a como el m2 de terreno.

Precio Total = m2 de Terr x Precio/m2 de Terr + m2 de Const. x Precio /m2 de Const.

Para lograr ésto, deberás desglozar del precio total de venta de la casa, cuanto me están pidiendo por el terreno y cuanto por la construcción. Aqui te daré algunos  tips y los pasos de  como hacerlo, como verás esto es algo muy sencillo de hacer.

Vamos a ver primero el caso más simple, una casa nueva, en donde el valor de la construcción no sufre depreciación por la edad. La formula para calcularlo es:

Precio/m2 de Constr. = [Precio Total - (m2 de Terr x Precio/m2 de Terr)]/m2 de Constr.

Precio/m2 de Constr. Es el valor que queremos calcular. A como nos están vendiendo el m2 de construcción de la casa que queremos comprar
Precio Total. Es el precio total de la casa a comprar
m2 de Terr. Es la cantidad de m2 de terreno que tiene la casa a comprar
Precio/m2 de Terr. Es el valor del m2 de terreno de esa colonia. (Vamos a suponer que tu lo conoces, será tema de otro Blog)
m2 de Constr. Es la cantidad de m2 de construcción que tiene la casa a comprar (Ver Blog de como verificarlos)
Ejemplo: Una casa nueva se vende en $3’000,000.= m.n. de pesos, tiene 30om2 de terreno, 350m2 de Construcción y el precio por m2 de éste lote es de $4,ooo.= m.n. ¿A como nos están vendiendo el m2 de construcción?
Precio/m2 de Constr. = [Precio Total - (m2 de Terr x Precio/m2 de Terr)]/m2 de Constr
=[$3'000,000 - (300 x $4,000.=)]/350
= $5,142.= m.n.

Si tu sabes que el precio del m2 de construcción de una casa nueva de ese nivel de acabados te cuesta construirlo $7,000.= m.n., estarás frente a una ganga. Ves como es muy fácil visualizarlo de ésta manera.

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Ahora, que pasa cuando la casa a comprar no es nueva, en este caso, habrá que depreciar el valor del m2 de una construcción nueva con éste nivel de acabados. Al depreciarlo podrás comparar el valor al que te están vendiendo la construcción (El que calculaste) con el valor de una construcción de ese nivel depreciada.

Ejemplo: Si tu sabes, por boca de tu arquitecto de confianza, que el valor de la construcción nueva con este nivel de acabados, de la casa que te  interesa, es de $7,000.= m.n. y la casa tiene 10 años de construida ¿Cuanto vale el m2 de construcción depreciado?

Muy sencillo, para una casa la vida util total ponderada la consideraremos siempre en 50 años (Muros de Block, estructura de concreto, losas aligeradas con vigas de acero y concreto, cimentación de concreto armado), o sea que, el 100% del valor de la construcción se deprecia en 50 años, 100/50 nos da que la depreciación anual es del 2%.
Si la casa tiene 10 años, entonces 10 x 2% nos da una depreciación del 20%. (La depreciación máxima para una casa será del 40%, a menos de que la construcción no sea útil)
Valor del m2 de construcción depreciado = $7,000.= m.n. x 0.80 = $5,600.= m.n.

Para el caso de la casa que vimos y en el cual calculamos que nos están vendiendo el m2 de construcción en $5,142.= m.n., veriamos que el valor todavía esta por debajo de su valor de mercado, y en tal caso nos convendría invertir en esta casa.

Te sugiero que para cada casa que visites practiques el ejercicio anterior. Mucha Suerte.

Cuéntame tus dudas, problemas o lo que más te preocupe al Comprar una Casa.
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Sinceramente,
 
Alberto Rodríguez
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